10月份抄底商辦的資金明顯加快了進(jìn)場(chǎng)速度。

　　房企正在或主動(dòng)或被動(dòng)地大幅折價(jià)處置各類(lèi)資產(chǎn)。

　　近日，融創(chuàng )位于青島的4宗地塊被擺上貨架，即將進(jìn)行法拍，起拍價(jià)約為評估價(jià)的7折。此前曾經(jīng)歷兩次法拍的成都環(huán)球中心天堂洲際大飯店，第二次起拍價(jià)為10億元，比評估價(jià)減少了6億元；世茂旗下“巨無(wú)霸”項目深港國際中心最終也以約104億元總價(jià)值被拿去抵債，而該項目評估價(jià)則超160億元……

　　在銷(xiāo)售下行、資金回籠不暢的當下，房企手中曾經(jīng)頗為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)頻繁被動(dòng)處置，抑或大幅折價(jià)仍難以賣(mài)出的情況并不鮮見(jiàn)。有業(yè)內分析指出，在市場(chǎng)低迷時(shí)期，大宗資產(chǎn)流動(dòng)性不佳，較大力度的折扣才能吸引投資者。

　　不過(guò)，這一態(tài)勢或將得到扭轉。在9月底至今的一攬子刺激政策推出后，投資市場(chǎng)信心得到一定程度恢復和提振，第三季度商業(yè)地產(chǎn)投資總額同比增長(cháng)32%。業(yè)內認為，未來(lái)隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量逐步止跌回穩，資產(chǎn)價(jià)格也將企穩。

　　資產(chǎn)頻繁低價(jià)出售

　　近日，有市場(chǎng)消息稱(chēng)，凱德集團意欲以18億元的價(jià)格出售位于陸家嘴核心商圈的上海浦發(fā)大廈約70%面積。該項目由凱德在逾5年前收購，斥資27.52億元。以此粗略計，18億的售價(jià)相當于打了65折，已是虧本出售。就該消息，凱德方面回復第一財經(jīng)稱(chēng)，“18億出售上海浦發(fā)大廈消息不屬實(shí)”。不過(guò)，記者從多位市場(chǎng)人士處了解到，該項資產(chǎn)是有出售意愿，但傳聞中的價(jià)格不準確，折價(jià)力度并未達到超3成的水平。

　　伴隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去幾年里的持續下行，房企手中各類(lèi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)折價(jià)出讓的現象并不鮮見(jiàn)，無(wú)人問(wèn)津的情況亦時(shí)有發(fā)生。

　　11月下旬，青島融創(chuàng )將手中位于即墨的4宗地塊的土地使用權擺上了貨架，涉及總建面約22.35萬(wàn)平方米，起拍價(jià)約5.41億元，評估總價(jià)7.73億元，起拍價(jià)約為評估價(jià)的7折。將于12月下旬拍賣(mài)。

　　此前10月，青島融創(chuàng )施柏閣酒店還進(jìn)行了二次拍賣(mài)，4棟5星酒店及酒店設施設備的總起拍價(jià)近6億元，但最終流拍。今年年初，融創(chuàng )旗下位于成都的環(huán)球中心天堂洲際大飯店也先后兩次被拍賣(mài)，評估價(jià)超16億元，起拍價(jià)則從一拍的11.5億元降至二拍的10億元，但仍無(wú)人接盤(pán)，最終通過(guò)以物抵債的方式轉至東方雨虹。

　　曾被認為“壓箱底”項目的世茂深港國際中心12宗地塊，也曾歷經(jīng)兩次流拍。今年7月份，該項目被中信信托申請以二拍保留價(jià)約104億元的價(jià)格，拿來(lái)抵償債務(wù)。而評估報告顯示，該項目整體的評估價(jià)約163.05億元。

　　中指研究院企業(yè)研究總監劉水向記者表示，在當前市場(chǎng)環(huán)境下，大宗不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格明顯處于打折狀態(tài)，一般是6-7折，甚至到5折水平。

　　“在市場(chǎng)低迷時(shí)期，大宗不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)流動(dòng)性較差，除非有較大力度的折扣才能吸引投資人。”劉水表示，當前，較多城市房?jì)r(jià)下跌超過(guò)3成，相比而言，大宗不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)家少、流動(dòng)性較差，要達成交易價(jià)格要下跌的幅度要更大。

　　自2021年以來(lái)，受到房地產(chǎn)行業(yè)深度調整的影響，越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商面臨流動(dòng)性壓力，而出售資產(chǎn)成為其解決資金壓力的一項關(guān)鍵舉措。但隨著(zhù)市場(chǎng)行情持續下行，擺上貨架的資產(chǎn)不斷增加，資產(chǎn)價(jià)格也明顯承壓。

　　某上市房企當前正在處置包括華東、華南、西南等地區的各類(lèi)資產(chǎn)，公司內負責資產(chǎn)處置的人士向記者表示，不同業(yè)態(tài)的資產(chǎn)價(jià)格有所分化。“近來(lái)，辦公樓的打折更嚴重了，而諸如長(cháng)租公寓等有穩定現金流的資產(chǎn)就比較受歡迎。”

　　即便是在全國大宗成交最活躍、流動(dòng)性良好的上海市場(chǎng)，也有許多項目都在打折出售。公開(kāi)信息顯示，近來(lái)位于上海市靜安區大寧板塊的一處辦公物業(yè)成交，總價(jià)約8.3億元，實(shí)為虧本出售。而另一處位于徐匯區的裙房也以評估價(jià)的89折成交，約為2.6億元。

　　戴德梁行華東區資本市場(chǎng)部聯(lián)席主管、執行董事盧強表示，目前在上海市場(chǎng)上，各類(lèi)物業(yè)打折力度均不相同，打折幅度最大的是辦公樓資產(chǎn)，最低可以到65折左右，但占比不高；其中折價(jià)最小的是酒店公寓類(lèi)項目，因為這類(lèi)資產(chǎn)近年來(lái)的現金流比較好。

　　抄底資金加快進(jìn)場(chǎng)

　　業(yè)內有觀(guān)點(diǎn)認為，資產(chǎn)價(jià)格下跌的趨勢仍將延續，部分資產(chǎn)價(jià)格下跌是逐步擠出往年巔峰時(shí)期泡沫的過(guò)程。

　　一位在上海從事大宗資產(chǎn)交易的業(yè)內人士向記者表示，市場(chǎng)上打8折出讓的資產(chǎn)只是一小部分，當前辦公市場(chǎng)還有下行的壓力，而上海市場(chǎng)供應量較大，在當前的經(jīng)濟環(huán)境下，預計除了核心資產(chǎn)外，其它類(lèi)型資產(chǎn)的價(jià)格可能還會(huì )下探。

　　上述房企內部人士則直言，從持有者角度來(lái)說(shuō)，相較于資產(chǎn)買(mǎi)入價(jià)格，疊加期間的資金成本、時(shí)間成本，當前的資產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)基本處于超跌的狀態(tài)。

　　價(jià)格下行的壓力持續存在，也給大宗資產(chǎn)成交帶來(lái)了一定難度。盧強表示，在市場(chǎng)上存在打了65折資產(chǎn)的情況下，盡管該類(lèi)資產(chǎn)數量不多，但也會(huì )使得8折類(lèi)的資產(chǎn)吸引力減弱。劉水則認為，如果大宗不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格下跌幅度較大，資產(chǎn)所有人出讓意愿較低，不利于市場(chǎng)活躍。

　　不過(guò)，當前市場(chǎng)上已有不少積極信號出現。據盧強觀(guān)察，9月24日監管層釋放了支持房地產(chǎn)平穩健康發(fā)展的重磅新政后，10月份抄底商辦的資金明顯實(shí)質(zhì)加快進(jìn)場(chǎng)速度，“有時(shí)候兩周時(shí)間就能簽署三個(gè)項目的最終協(xié)議，這已不是個(gè)案的狀態(tài)了”。

　　另?yè)倭柯?lián)行統計，中國內地前三季度商業(yè)地產(chǎn)投資總額達到167億美元，同比增長(cháng)3%；第三季度投資總額為62億美元，同比增長(cháng)32%。其中，截至2024年前三季度，零售物業(yè)交易額達36億美元，同比增長(cháng)105%。在辦公樓市場(chǎng)，買(mǎi)家除了國內企業(yè)租戶(hù)外，中國內地吸引了更為多元化的資本類(lèi)型收購辦公樓資產(chǎn)。

　　法拍房這一涉房類(lèi)資產(chǎn)的成交表現也正在處于上升通道中。據克而瑞抽樣調查數據，10月法拍房成交率達到29%，較上月增加6個(gè)百分點(diǎn)，延續了2024年下半年以來(lái)的持續上升勢頭。其中，寧波、杭州、上海、深圳、北京、重慶等城市表現較佳，法拍房成交率超過(guò)50%。

　　該機構指出，今年上半年，法拍房成交率基本維持在16%左右，下半年以來(lái)則持續攀升，這也在一定程度上印證著(zhù)市場(chǎng)信心的逐步筑底過(guò)程，尤其是9、10月以來(lái)法拍房成交率的大幅上行，更是說(shuō)明近期中央和地方“穩市場(chǎng)”政策效果正在持續顯現。

　　“隨著(zhù)9月底至今一攬子刺激政策的推出，投資市場(chǎng)信心得到一定程度恢復和提振，公募REITs和不動(dòng)產(chǎn)持有型ABS再度進(jìn)入機構的視野，這兩種投資產(chǎn)品為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域提供了資金增量和退出渠道，能夠有力提升流動(dòng)性迎來(lái)穩健的增長(cháng)契機。”仲量聯(lián)行中國區投資及資本市場(chǎng)部負責人龐樹(shù)東認為。

　　在盧強看來(lái)，目前市場(chǎng)處于低價(jià)開(kāi)始放量成交階段，總體來(lái)說(shuō)已經(jīng)在一個(gè)筑底階段，雖然辦公樓租金還在下跌，但現階段最低價(jià)位的辦公樓價(jià)格已經(jīng)體現了遠期的租金繼續探底因素。

　　整體來(lái)看，劉水認為，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)主要受房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，依賴(lài)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量能夠止跌回穩，資產(chǎn)價(jià)格也將企穩。